Welke vragen stel je aan een makelaar voor je met hem in zee gaat?
Wie niet thuis is in de immowereld, kan zich best vooraf goed informeren en immokantoren vergelijken, want de ene makelaar is de andere niet. Pas wanneer je alle pro’s en contra’s tegen elkaar hebt afgewogen, ben je in staat om voor het immokantoor te kiezen voor de verkoop van uw woning. De juiste keuze maken is immers van cruciaal belang om je eigendom te verkopen aan de maximumprijs en aan de meest valabele kandidaat.
Deze negen vragen helpen je al een heel eind op weg:
Wie wordt de verkoper?
Als je een afspraak maakt met een vastgoedmakelaar, kom je vaak eerst terecht bij iemand die aftoetst wat je verwachtingen zijn en bekijkt welk pand je aan te bieden hebt. Er worden voorwaarden besproken en je krijgt een algemeen beeld van de werking van het kantoor. Heb je er een goed gevoel bij, kan je iemand van het immokantoor uitnodigen in het pand dat je wil verkopen. De makelaar schat de waarde van je eigendom en geeft je een richtlijn mee, van de termijn waarin de verkoop kan gerealiseerd worden. Beslis je om met het immokantoor in zee te gaan, wordt er een overeenkomst opgesteld. De persoon die bij je langs geweest is, wordt meestal je contactpersoon.
Maar is je contactpersoon ook de verkoper van je pand? Dat is niet altijd zo. In grotere immokantoren heeft elke werknemer een eigen specialisatie. De ene maakt de schattingen, de andere regelt de bezoeken en nog een andere stelt de verkoopdocumenten op.
Het is belangrijk dat je weet wie de verkoper van je pand is wanneer je immokantoren vergelijkt. In sommige gevallen word je plots gecontacteerd door deze persoon met een dringende vraag van een kandidaat-koper. Het is heel onaangenaam als je dan niet weet wie je aan de lijn hebt of als je merkt dat deze persoon maar de helft van de info van zijn collega meegekregen heeft. Vraag voor je een contact aangaat ook een kort gesprek met de persoon die effectief onderhandelt met de kandidaat-kopers. Het zal je heel wat frustratie besparen bij de verkoop van jouw vastgoed.
Wie neemt de foto’s?
Een foto zegt meer dan duizend woorden, hij maakt voor kandidaten het verschil tussen doorklikken of blijven hangen bij je pand. Je hebt ze allemaal al gezien, foto’s die veel te donker zijn, of net overbelicht, foto’s gemaakt in een leefruimte vol rommel of een keuken met een aanrecht dat afgeladen vol is. Woningen met inboedel van onze overgrootouders doen het ook niet goed, zie je jezelf al in een woning wonen, waar de tijd precies heeft stilgestaan? De meeste mensen kunnen er niet doorheen kijken en klikken weg.
Er is een groot verschil tussen immokantoren, waarvan de verkoper snel zelf enkele foto’s maakt, of kantoren die samenwerken met een professionele vastgoedfotograaf. Een belangrijk element om te weten wanneer je de vergelijking maakt tussen vastgoedmakelaars. Een professional weet hoe hij een woning best in beeld brengt, het kan de verkoop alleen maar ten goede komen, en heel belangrijk, de verkoopprijs enorm beïnvloeden.
Wat verstaat de vastgoedmakelaar onder marketing?
De tijd dat een verkoopbord op de woning volstond om ze te verkopen is voorbij. Internet, internet en nog eens internet, dat zijn de sleutelwoorden voor een vlotte verkoop van jouw huis of appartement tegenwoordig. Maar hoe pakt een vastgoedkantoor de marketing aan? Vraag en vergelijk. We kunnen het niet genoeg herhalen. Met ‘wij maken publiciteit voor je pand’ moet je je niet laten afschepen. Hoe en hoe frequent wordt er gepubliceerd en waar?
Sommige vastgoedmakelaars maken een eigen website voor jouw eigendom, waarop kandidaten alle informatie kunnen vinden. Vraag alvorens je een contract aangaat, hoe snel je pand aangeboden zal worden, hoelang het duurt voor de foto’s genomen worden, hoelang het dan nog duurt voor iemand het pand op de website plaats? Worden berichten regelmatig gelezen en wordt er snel gereageerd op vragen van kandidaten? Test het desnoods zelf eens uit bij een willekeurig pand dat de makelaar in de aanbieding heeft.
Meestal worden panden ook aangeboden op sociale media. Is dat ook gebruikelijk bij het kantoor dat je bezoekt?
Werkt het kantoor via grote vastgoedsites zoals Immoweb of Zimmo? Wat als de makelaar je pand niet verkocht krijgt binnen de afgesproken termijn, worden de kosten van die advertenties dan in rekening gebracht? Krijg je daar dan bewijzen van te zien of wordt er een forfaitair bedrag aangerekend voor de gemaakte publiciteit. Om niet voor verrassingen te staan, is het belangrijk dat je dit navraagt en dat je dit ook terug vindt in de kleine lettertjes van het contract wanneer je immo's vergelijkt.
Hoe worden bezoeken georganiseerd?
Ideaal zou zijn dat de eerste bezoeker je pand koopt of huurt aan je vraagprijs. Helaas is dat maar zelden het geval. Tegenwoordig komen vastgoedkantoren origineel uit de hoek om woningen open te stellen voor bezoekers.
Kandidaten kunnen meestal een afspraak vastleggen bij de makelaar, die dan exclusief voor hen het pand openstelt en alle vragen beantwoordt. Als er veel interesse is, worden soms openwoningdagen georganiseerd, waarop iedereen tussen bepaalde uren het pand vrijblijvend kan bezoeken. Kandidaten zien dan hun concurrenten door het huis van hun dromen wandelen en zijn vaker geneigd om snel toe te happen, maar overhaaste beslissingen kunnen soms ook foute beslissingen zijn, met alle gevolgen van dien. In het slechtste geval kan de koop niet doorgaan en hebben andere kandidaten al afgehaakt. Beide manieren hebben voor- en nadelen. Bespreek voor welk systeem de makelaar kiest voor de verkoop van jouw pand bij het vergelijken van immo's.
Ligt de prijs vast of is er onderhandelingsruimte?
Heel vervelend is het als een makelaar je de hemel belooft en dan zijn beloften niet kan waarmaken. Je verliest tijd, de toestand van je woning gaat achteruit door maanden leegstand, zeker in de winter en je woning krijgt de stempel van ‘het huis dat maar niet verkocht raakt”.
Daarom is het heel belangrijk om duidelijke afspraken te maken over de prijs. Is de overeengekomen prijs een richtprijs of een vaste prijs? Is er onderhandelingsruimte en wat is je bodemprijs waar de makelaar zeker niet mag onder gaan.
Werkt de vastgoedmakelaar met het systeem van ‘bieden onder gesloten omslag’? Dit is een nieuwe trend in vastgoedland. Kandidaat-kopers kunnen tot een afgesproken datum een bod op papier uitbrengen. Het bedrag wordt neergeschreven en in een omslag gestopt, die dichtgeplakt aan het immokantoor bezorgd wordt. Op de uiterste dag worden alle omslagen geopend en de hoogste bieder koopt het huis. Hou er rekening mee dat het hoogste bod, als het boven je minimumbedrag ligt tenminste, bindend is.
Hoe wordt de prijs bepaald? Zeg nooit zelf hoeveel je wil, laat de makelaar je woning schatten. Vergelijk bij verschillende makelaars. Je zal merken dat geen enkele makelaar dezelfde prijs vooropstelt, maar de verkoopprijzen zullen wel dicht bij elkaar in de buurt liggen. Een makelaar heeft immers de expertise om woningen te schatten. Maar hou in gedachten dat een prijs vooral haalbaar moet zijn voor de woning die je in de aanbieding hebt.
Omdat iedere verkoper zoveel mogelijk wil ontvangen voor zijn pand, is dit onderdeel van de verkoop van het grootste belang. Vraag voldoende uitleg en ga na hoe andere vastgoedmakelaars werken. Vergelijk en kies de makelaar die volgens jou de hoogte prijs kan realiseren.
Hoe verloopt de communicatie?
Het is niet de bedoeling dat je om de paar dagen naar de makelaar belt om te vragen of je woning al verkocht is, geef hem de tijd. Toch is het belangrijk dat je op de hoogte blijft van het verloop van de verkoop of verhuur.
Spreek af hoe en hoe vaak je op de hoogte gesteld zal worden. Krijg je een eigenaarslogin, waarmee je de bewegingen in verband met de verkoop van je eigendom kan volgen? Belt de makelaar je geregeld op of belt hij alleen als hij vragen heeft of enkel als hij een koper heeft? Zijn er maandelijkse evaluaties en hoe gebeuren die? Schriftelijk of face to face? Word je op de hoogte gebracht van bezoeken en krijg je feedback na elk bezoek?
Het zijn allemaal vragen die je best vooraf beantwoord ziet. Duidelijke afspraken maken goede vrienden, of een goede makelaar-verkopersband in dit geval.
Relevante ervaring in de buurt?
Vastgoedmakelaars specialiseren zich vaak in een bepaalde buurt of in een bepaald soort pand. Zo heb je immokantoren die gespecialiseerd zijn in de verkoop van nieuwbouwappartementen of residentiële woningen. Anderen zijn dan weer thuis in de markt van bedrijfspanden of stadswoningen. Voor elke soort woning bestaat er aan ander cliënteel.
Welk netwerk heeft de makelaar opgebouwd? Heeft hij een actieve lijst met mensen die op zoek zijn naar het type pand dat jij in de aanbieding hebt? Heeft hij al panden verkocht in de buurt van jouw pand? Waarschijnlijk kent hij de streek dan goed en heeft hij al contact gehad met mensen die in die buurt op zoek zijn naar een pand. De kans is groot dat jouw woning sneller verkocht zal zijn bij iemand die de streek goed kent.
Vraag de makelaar naar vergelijkbare panden die hij al verkocht heeft, je kan ook eens navragen hoe die verkoop verlopen is. Let wel, de ene verkoop is de andere niet, maar hoe meer informatie je hebt, hoe beter je je een beeld kan vormen van de manier van werken van het immokantoor.
Voor welke termijn stel ik mijn pand te koop bij de makelaar?
De duur van de verkoopovereenkomst moet vooraf goed besproken worden en duidelijk in de overeenkomst staan. Standaard wordt er overeengekomen dat de vastgoedmakelaar het pand zes maanden exclusief te koop mag stellen. Als je dit te lang vindt, kan je een kortere termijn bedingen. Sommige makelaars zullen hier niet op ingaan, omdat ze kosten maken voor publiciteit en ze zes maanden een redelijke termijn vinden om die kosten te recupereren.
Wat na die zes maanden? Stel dat een kandidaat-koper het pand bezocht heeft, maar beslist om het niet te kopen. Als de termijn van de makelaar verstreken is, neemt de kandidaat-koper contact op met de verkoper. Mag de verkoper dan aan die kandidaat verkopen, of zal de makelaar dan toch nog commissie op de verkoop vragen? Bespreek het vooraf met de makelaar, want het zal je maar overkomen dat je verkoopt aan iemand die voorheen al contact gehad heeft met de makelaar en je plots een rekening in je bus krijgt. Vraag de makelaar ook een lijst met de namen van mensen die je pand met hem bezocht hebben. Zo vermijd je problemen.
Wat is de commissie van de makelaar bij verkoop?
Standaard zal een vastgoedmakelaar 3,63 procent commissie inclusief btw aanrekenen op de verkoopprijs. Goed vergelijken tussen immokantoren kan hier wel voordelen opleveren. Belangrijk is ook om te na te gaan wat er voor de verkoop gedaan wordt voor dat bedrag. Daarvoor kan je best de acht voorgaande vragen stellen aan de makelaar die je wil aanstellen om je pand te verkopen. De goedkoopste makelaar levert niet altijd de beste service en de verkoop van vastgoed is nu eenmaal een complexe zaak, daarvoor wil je een expert onder de arm nemen, toch?